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Guida alla compravendita degli immobili
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VENDERE CASA |
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L’erba del vicino non è sempre la più
verde. Quando dobbiamo vendere casa nostra di solito ci
persuadiamo esattamente del contrario, e cioè che il
nostro appartamento sia tenuto meglio di quello dei
vicini e che quindi valga di più. Insomma siamo portati
a sopravvalutare il suo prezzo, caricando la richiesta
anche di un valore affettivo che purtroppo il mercato
ben raramente è disposto a riconoscere.
Indovinare il prezzo a cui vendere è la prima regola per
cedere la casa in tempi rapidi, soprattutto in una fase
di mercato positiva come quella attuale. Il problema è
che il giusto valore non è determinabile facilmente e
pertanto, se non si ha un acquirente sotto mano, bisogna
ricorrere alla consulenza di esperti.
Vendere crea meno problemi rispetto a
comprare, non fosse altro per il fatto che il venditore
riceve caparre e acconti e ha in mano il bene fino al
rogito. La situazione ideale si verifica quando si vende
senza avere bisogno della somma per comprare un’altra
casa. Quando invece (ed è un caso sempre più frequente)
si vende per ricomprare le cose si complicano e se si è
sbagliato il prezzo da chiedere sono guai. |
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DECIDERNE IL PREZZO |
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Capita spesso che chi vuole vendere casa
propria abbia aspettative esagerate del prezzo che ne
potrà ricavare. Avere invece un’idea realistica è una
condizione essenziale per riuscire a vendere in tempi
ragionevolmente brevi, soprattutto quando si offre un
tipo di immobile per cui c’è ampia offerta
Sui fattori che valorizzano o penalizzano un immobile
residenziale ci siamo soffermati nei paragrafi dedicati
all’acquisto, e in particolare nelle parti dedicate a
come si determina il prezzo, alla visita della casa,
alla verifica del prezzo. Non ripeteremo in questa sede
tutto il lungo discorso. Vale però la pena di
sottolineare quattro punti salienti.
Il valore di una casa usata può essere
correttamente stimato solo ricorrendo al criterio
comparativo: il prezzo viene cioè determinato sulla base
delle transazioni effettive avvenute per appartamenti
analoghi nella stessa zona della casa che si vuol
vendere.
Il piano alto in presenza di ascensore, la
pluriesposizione, la presenza di terrazzi e box o posto
auto sono fattori che determinano un aumento di valore
dell’immobile. Se ad esempio noi abitiamo al sesto piano
e il condomino del secondo piano ha venduto una casa
esattamente uguale alla nostra a 200.000 Euro milioni,
possiamo ragionevolmente chiederne 220.000
Se si ha bisogno di realizzare in breve tempo una regola
aurea è non far mai trapelare che ci si trova in stato
di bisogno.
Se appena è possibile offrite la casa ai vicini: se sono
interessati, potrete spuntare un prezzo più alto di
quello di mercato
E’ fuori di dubbio che la fissazione del prezzo di
vendita è un momento molto delicato: chiedere troppo
poco è ovviamente sbagliato, ma anche sopravvalutare è
rischioso perché poi ci si trova di fronte alla
necessità di effettuare revisioni al ribasso, mentendosi
in una situazione che allunga a dismisura i tempi di
vendita e rende anche difficile concludere l’affare se
ci si trova di fronte a un acquirente accorto. Questi
infatti, di fronte a continue diminuzioni delle
richieste si convincerà sempre più di trovarsi di fronte
a prezzi sopravvalutati e terrà sempre più duro sulla
sua controfferta. |
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DA SOLI O IN AGENZIA ? |
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In genere ci provano tutti a cominciare da
soli, poi di fronte alle prime difficoltà, alle prime
perdite di tempo e di fronte all’insistenza dei
seccatori ci si pone il problema se fare da sé o dare
l’incarico di vendere a un’agenzia.
Se non si decide che fare da soli è un dogma, si pone il
problema della scelta dell’intermediario. Il mercato
immobiliare è molto frammentato e su piazza ci sono
migliaia di agenzie immobiliari. Oltretutto non c’è
nemmeno bisogno di entrare in contatto con loro: basta
mettere un qualsiasi annuncio di vendita che ci
penseranno le agenzie a farsi vive…
Riconoscere un’agenzia con le carte in
regola non è molto difficile; un’intera parte del
capitolo introduttivo di questo manualetto è dedicata a
doveri e diritti dell’agente immobiliare .
Ma chi vende non ha solo il problema di
cercare un agente serio, ma anche quello di ricavare il
più possibile dalla vendita e il guaio grosso è che gli
agenti seri consigliano al cliente valutazioni
realistiche, quelli che invece cercano un mandato a
tutti i costi sono disponibili ad assecondare i desideri
(e talvolta le illusioni) del cliente, ben sapendo che
con il passare del tempo il cliente dovrà passare a più
miti consigli.
Avendo un’idea abbastanza precisa del
valore di mercato dell’immobile le cose si semplificano.
Se gli agenti consultati per la valutazione
dell’immobile esprimono stime che concordano con le
proprie attese (che ovviamente bisogna guardarsi bene
dal far conoscere all’agente) si sceglie l’agenzia che,
dando tutte le garanzie di serietà, professionalità ed
affidabilità effettua una valutazione equa ed
equilibrata dell’immobile tenendo conto delle effettive
esigenze di chi vende. Se invece non si ha un’idea molto
precisa su quanto vale casa propria è meglio, prima di
affidare un incarico bisognerebbe sentire più pareri e
scartare a priori non solo quelli più bassi della media,
ma anche quelli molto più alti. Come abbiamo già
evidenziato nel capitolo sull’acquisto della casa un
sito come Domusclick, presentando in rete una gran
numero di offerte immobiliare, può essere uno strumento
utile per farsi un’idea di massima del valore della casa
che si intende mettere in vendita, in modo da potere
interloquire efficacemente con gli agenti immobiliari
chiamati ad esprimere la loro valutazione.
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DOVERI DI UN'AGENZIA |
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Il mediatore per poter esercitare la sua
attività deve rispettare una serie di obblighi,
prescritti dalla legge professionale (la 39/89) e dal
codice civile (art.1754 e seguenti). Nella redazione dei
contratti deve seguire le norme sulle clausole
vessatorie introdotto dalla L. 52/96, la cosidetta
"Legge Comunitaria", e specificamente quelle previste
dall’articolo medesimo.
Innanzitutto deve essere iscritto al ruolo provinciale
dei mediatori, tenuto presso le Camere di commercio, e
anche l’azienda per cui opera deve essere iscritta alla
Camera di commercio per questa specifica attività. Un
mediatore serio non aspetta nemmeno che il cliente gli
chieda conto della sua iscrizione, ma nel biglietto da
visita e nella carta intestata indica il numero di
ruolo. Se sorge un dubbio, presso le Camere di commercio
è possibile verificare l’informazione.
Il mediatore è tale quando opera super
partes,curando gli interessi delle persone che ha messo
in contatto; ha diritto a ricevere una provvigione da
entrambe le parti se l’affare si conclude, o dalla parte
inadempiente se l’affare non si conclude per sua colpa.
Ha diritto alla provvigione da entrambe le parti che ha
messo in contatto se queste concludono l’affare entro un
anno dalla scadenza dell’incarico di mediazione. Ha
diritto infine alla provvigione dal cliente da cui ha
ricevuto l’incarico in esclusiva se nel periodo di
validità del contratto il cliente conclude l’affare per
conto suo o con l’ausilio di un altro mediatore.
Figura diversa dal mediatore è il
mandatario; questi agisce solo nell’interesse del
cliente che gli ha affidato il mandato e non ha diritto
di chiedere provvigione alla controparte. Tipico esempio
di mandato è quello dato da un proprietario di casa per
la gestione dell’affitto dell’immobile. L’inquilino non
deve nulla al mandatario.
Chi esercita la mediazione senza averne il
titolo perde il diritto di ricevere il compenso dai suoi
clienti. |
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IL DECALOGO DELL'AGENTE |
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Vendere al meglio una casa è difficile; se alcune
incombenze bisogna sempre affrontarle direttamente,
quasi tutte le altre si possono delegare a un’agenzia;
in alcune fasi dell’iter che porta dalla decisione di
vendere al compromesso con l’acquirente fare da soli
comporta obiettivamente uno svantaggio.
I punti critici che si possono individuare nella vendita
di una casa sono numerosi; con uno sforzo di fantasia
abbiamo deciso di raggrupparli in dieci; li analizziamo
uno per uno, cercando di capire dove il fai da te
rischia di risultare controproducente e perché.
I TEMPI
IL PREZZO
DOCUMENTI
IL VALORE DELLA CASA
RISTRUTTURARE
IL MARKETING
LE AGENZIE
IL MUTUO
LA TRATTATIVA
IL COMPROMESSO
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• I
TEMPI |
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La prima cosa da fare è avere un’idea
precisa dei tempi in cui realizzare la vendita.
Il prezzo che si potrà richiedere e soprattutto
l’elasticità che si potrà dimostrare nel corso della
trattativa dipendono dai tempi che abbiamo per
“chiudere”.
Se dobbiamo vendere una casa ereditata che non abitiamo
direttamente e se non abbiamo bisogno immediato di soldi
è un conto, se dobbiamo vendere la casa che abitiamo
perché ne stiamo comprando un’altra la faccenda cambia
d’aspetto. |
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IL PREZZO |
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Nel paragrafo dedicato a come si determina
il prezzo ci siamo già occupati dell’argomento. Una
decisione da prendere è se fare una richiesta più alta
(non più del 10%) rispetto al valore di mercato
riservandosi un margine per la trattativa o fissarsi su
un prezzo ritenuto congruo e non mollare se non le
briciole.
Se si opta per la prima soluzione è giocoforza
rivolgersi a un’agenzia perché forti riduzioni di prezzo
non si possono in genere negoziare in prima persona. |
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LA DOCUMENTAZIONE |
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Bisogna sapere chiaramente quanto misura,
secondo le regole della superficie commerciale,
l’appartamento che si intende vendere. Il venditore non
solo è portato a sopravvalutare i pregi e quindi il
valore del proprio appartamento, ma anche le sue
dimensioni. L’esperienza insegna che in genere più è
piccolo l’appartamento più il venditore esagera le sue
dimensioni.
Ci sono monolocali di 25 metri quadrati commerciali che
il venditore spaccia, in perfetta buona fede, per 40 e
che ovviamente non riesce a vendere, soprattutto se si
trova di fronte a un potenziale compratore smaliziato
(ad esempio perché ha letto i consigli di Domusclick
sull’acquisto…).
Sarebbe opportuno preparare una piantina
dell’appartamento, da consegnare ai potenziali
acquirenti. Pronta poi bisogna tenere tutta al
documentazione relativa all’immobile: gli atti che
dimostrano il diritto a vendere (il rogito di acquisto,
gli atti relativa alla successione se l’immobile è
pervenuto per via ereditaria), i documenti che
dimostrano la regolarità urbanistica dell’immobile e le
eventuali domande di sanatoria edilizia.
Si deve mettere a disposizione del potenziale acquirente
tutta la documentazione relativa al condominio (spese e
verbali di assemblea) degli ultimi anni. Se infine
l’abitazione è occupata occorre fornire la
documentazione relativa al rapporto di locazione in
essere: contratto, eventuale disdetta e documentazione
relativa all’eventuale procedura di rilascio (lo
sfratto). |
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IL VALORE DELLA CASA |
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Riflettere con obiettività sui plus della
propria casa è importante. Si tratta di trovare quegli
aspetti da evidenziare, senza troppa enfasi,
all’acquirente.
I plus possono anche riguardare il quartiere e i servizi
offerti, non sempre conosciuti da chi vorrebbe comprare.
Questa analisi andrebbe compiuta anche quando si intende
vendere tramite agenzia. Ora, siccome tutti credono di
abitare nella casa più bella del mondo questo compito
non è difficile. Il problema è compiere anche
l’operazione inversa e cercare anche i minus, i punti
negativi, dell’appartamento. Per questo bisogna fare
quello che fa un mediatore professionale: sempre
guardando con distacco l’immobile e cercare le obiezioni
all’acquisto di un potenziale cliente.
I punti critici possono essere debolezze all’interno
dell’appartamento, come gli intonaci da rifare o le
piastrelle mal conservate, oppure difficoltà legate
all’ubicazione dell’edificio, come la mancanza di
parcheggio o una pizzeria al piano terra.
Per le carenze dell’appartamento inutile farsi
illusioni: più sono costosi i lavori di ristrutturazione
necessari più il prezzo della casa scende. Della altre
difficoltà, invece, bisogna rendersi conto e, senza
sbandierarle a chi vuol comprare (questa non sarebbe
trasparenza, ma autolesionismo), bisogna trovare per
ognuna una giustificazione. |
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RISTRUTTURARE UN IMMOBILE |
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La battuta è di Claudio Lossa, presidente
degli agenti immobiliari aderenti al Caam di Milano e
siccome è buona la riportiamo: “Se devi presentarti a un
colloquio di lavoro un vestito mal ridotto si nota meno
di una cravatta sgualcita; cambiando la cravatta si fa
miglior figura spendendo pochi soldi. Lo stesso
bisognerebbe fare quando si vuol vendere una casa”.
Traducendo nella pratica: non vale la pena di effettuare
grandi lavori di ristrutturazione nella speranza di
vendere meglio.
La casa però deve dare l’impressione di essere stata
tenuta bene: mettere una tappezzeria nuova non ha senso
perché potrebbe non piacere (succede a essere ottimisti
99 volte su cento…) al potenziale cliente, che quindi ne
metterebbe comunque in conto il rifacimento e non
sarebbe pertanto disponibile a valutare di più la casa.
Fare piccoli rappezzi dove la tappezzeria è rovinata
invece porta il cliente ad avere una buona impressione
su come il venditore ha tenuto la casa. |
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IL MARKETING |
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Stabilito il prezzo e preparata la casa si
può passare alla promozione della vendita. Le perdite di
tempo e di denaro necessarie quando si opera da soli si
evitano rivolgendosi a un mediatore.
L’attività di marketing deve rivolgersi in due
direzioni: il target mirato (marketing di quartiere), il
target indifferenziato (gli annunci sui giornali). In
una grande città molto spesso chi compra non cambia
quartiere, perciò bisogna innanzitutto pescare nella
propria zona.
I metodi possono essere diversi. Si può scrivere una
lettera, da distribuire ovviamente a mano, agli abitanti
dei palazzi vicino all’appartamento. Si possono poi
realizzare volantini da infilare sotto i tergicristalli
delle auto. Gli esperti consigliano di non badare troppo
alla perfezione. Un foglio di carta tagliato male,
scritto con pennarello e poi fotocopiato attira di più
di un volantino vergato con gli eleganti caratteri di un
computer, perché fa “privato”.
Naturalmente queste operazioni richiedono un
investimento in carta, fotocopie e soprattutto in tempo
e buona volontà. Se non se ne dispone, bisogna prevedere
una spesa aggiuntiva per la distribuzione. Uno strumento
sempre valido è il cartello “vendesi” esposto sul
portone d’ingresso o sulla cancellata di recinzione
dell’edificio in cui è situata l’unità immobiliareUn
altro costo è quello delle inserzioni sui giornali. Sui
quotidiani c’è da mettere in preventivo una spesa non
indifferente. L’inserzione senza grassetto o posizioni
particolari sui giornali di annunci gratuiti non costa
nulla, me serve a poco.
Anche in questo caso, se si vuole un po’ di evidenza o
la certezza sulla data di uscita bisogna mettere le mani
al portafoglio. Un’ottima idea è quella di effettuare un
annuncio su un portale specializzato come Domusclick; in
questo caso si può effettuare una descrizione completa
dell’immobile ed allegare anche una fotografia senza
spendere nulla ed avere anche la ragiovenole aspettative
di essere contattati da persone che, avendo effettuato a
monte uno screening delle proprie esigenze, siano
realmente interessate all’appartamento.
Come abbiamo già detto nella parte sulla ricerca delle
informazioni nel capitolo dedicato all’acquisto non
bisogna mai limitarsi a percorrere una sola delle strade
possibili, ma bisogna farle tutte. |
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IL RAPPORTO CON LE AGENZIE |
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Vi siete messi in mente di non pagare
nessuna provvigione, ma non riuscirete in nessun modo a
sfuggire ai procacciatori di affari, che nonostante
tutti gli avvertimenti: “no intermediari” vi
telefoneranno dicendovi che hanno clienti disponibili da
acquistare, che il prezzo da voi richiesto è basso e che
loro possono ottenere molto di più ecc. E’ un problema
che avendo dato l’incarico a un’altra agenzia vi
evitereste.
Che cosa fare? Si possono suggerire due diverse
strategie di comportamento, partendo dal presupposto che
l’interesse di chi vende non è certo quello di evitare
che un mediatore guadagni la su provvigione quanto
quello di ottenere il massimo dalla vendita:
La prima consiste nel valutare la serietà della persona
che vi si propone e, se ne siete convinti, affidargli un
incarico non esclusivo e a un prezzo che, dedotte le
provvigioni, sia più alto di quello che vi siete
proposti di ottenere facendo da soli. La seconda invece
è dire all’agente che si propone di portarvi a casa un
cliente che siete disposti a fargli visitare l’immobile
solo a condizione che vi rilasci una dichiarazione
scritta e firmata con cui afferma di operare in qualità
di mandatario dell’acquirente e che rinuncia a ogni
richiesta di provvigione nei vostri confronti.
In nessun caso bisognerebbe far visitare la casa a un
cliente accompagnato da un’agente con cui non vi siano
accordi scritti. |
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IL MUTUO DEL CLIENTE |
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Molto spesso chi compra casa non è in grado
di pagare in contanti. Tra i servizi che offre l’agenzia
immobiliare c’è sempre anche la ricerca del
finanziamento bancario. Il venditore non può offrire
direttamente questo servizio, ma può chiedere alla sua
banca e agli sportelli di altri istituti vicino a casa
sua quanto costa un finanziamento. Se sulla casa è già
accesa un’ipoteca, con il potenziale acquirente si può
anche discutere della convenienza di mantenere il mutuo
senza stare a fare due atti notarili. Ad esempio, se il
mutuo è un finanziamento a tasso fisso acceso tra il
1998 e il 1999 non vale assolutamente la pena di
chiuderlo. Se ha bisogno dei soldi, il compratore finirà
nove volte su dieci per rivolgersi alla sua banca, ma
farsi vedere informati deporrà sulla vostra serietà e
potrà convincere il potenziale acquirente che attraverso
un mutuo può permettersi l’acquisto di una casa come la
vostra. |
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LA TRATTATIVA |
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Il margine di trattativa che potrete
riservarvi con il potenziale acquirente è minima: non
più di qualche punto percentuale. L’agente ha su di voi
il vantaggio che una volta vista la casa può richiamare
l’aspirante compratore, dicendogli che il proprietario è
disposto a scendere. Il privato questo evidentemente non
lo può fare. Un privato che di colpo accetta una
controfferta più bassa poniamo del 20% nel migliore dei
casi dà l’impressione di aver bisogno di vendere in
tempi stretti o fa venire il sospetto che il rezzo
richiesto fosse veramente fuori mercato. Solo di fronte
a una controfferta non molto lontana dalla richiesta può
tenersi una porta aperta. In questi casi il consiglio
degli esperti è quello di non dire subito né sì né no,
ma accampare una scusa. La più classica: “Devo chiedere
a mia moglie. Richiamo domani”. |
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IL
COMPROMESSO |
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Il compromesso, come abbiamo esaminato in
un apposito paragrafo, è un ostacolo duro da superare.
Con l’agente immobilaire non ci sono problemi: siccome
prende la provvigione da due parti, cura l’interesse di
entrambi i contraenti e stipula un contratto
equilibrato.
Per chi fa a meno dell’agente ci sarebbe il ricorso al
notaio. E’ la migliore garanzia di un contratto
inattaccabile dal punto di vista giuridico, ma
l’acquirente spesso non ha alcuna convenienza a fare
questi passo: il compromesso stipulato da un notaio deve
essere obbligatoriamente trascritto, con tutti costi che
l’operazione comporta e che in una trattativa tra
privati destinata a perfezionarsi con il rogito nel giro
di poche settimane in genere non vale la pena di
affrontare.
Ma c’è di più: il prezzo indicato nel compromesso deve
essere lo stesso che comparirà sul rogito, cosa che, per
motivi fiscali, potrebbe non risultare particolarmente
gradita al compratore. Un avvocato va egualmente bene
dal punto di vista della precisione giuridica, ha però
il difetto di non essere un professionista super partes,
ma di curare l’interesse di chi lo paga.
Quando le cose stanno così, non rimane che una
soluzione: le due parti consultano ognuna il proprio
legale e poi i due avvocati stilano il compromesso. La
cosa funziona, ma mettendo nel conto finale, oltre al
tempo impiegato e alla fatica già affrontata, anche la
parcella dei legali ci si dovrebbe domandare: ma ho
proprio risparmiato facendo da me? Non era forse meglio
delegare sin dall’origine tutti i problemi a un agente
immobiliare? |
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LA PERMUTA |
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Da un punto di vista tecnico la permuta
avviene quando si scambiano beni o servizi di valore
diverso compensando la differenza a favore di chi vende
merce di maggior pregio. In campo immobiliare la permuta
diretta, cioè lo scambio di case tra due persone, è un
evento veramente raro.
La permuta diretta degli immobili, quando entrambi i
soggetti sono privati e quindi non sottoposti e regime
Iva, ha vantaggi fiscali notevoli: le tasse si pagano
solo sull’immobile di maggior valore e, poiché si
effettua un unico atto, si risparmia molto anche sulla
parcella del notaio.
Nonostante queste opportunità la permuta
diretta avviene molto raramente, perché è difficile far
combaciare perfettamente le esigenze di compratore e
venditore. Bisognerebbe trovare contemporaneamente, ad
esempio, una acquirente che vuole una casa più piccola e
uno che ne desidera una più grande.
Oltre a questo operazione, con precisi
connotati giuridici e fiscali, sul mercato vengono
identificate con il nome di permuta altre operazioni
dette anche, con evidente richiamo al mondo dell’auto,
del ritiro dell'usato. Nella cantieristica capita,
soprattutto nelle fasi meno brillanti di mercato e
quindi non adesso, che chi vende un'abitazione sulla
carta accetti in conto vendite la vecchia casa di chi
intende acquistare. L'operazione non presenta
particolari rischi, a condizione naturalmente che il
prezzo di ritiro sia adeguato e che sia ben specificato
che si lascerà il vecchio appartamento solo quando sarà
abitabile quello nuovo. Non si gode però dei vantaggi
fiscali sopra ricordati perché una delle parti è
sicuramente soggetto Iva e non si possono compensare tra
loro Iva e imposta di registro. Per il costruttore
l'operazione non è esente da problemi, perché o si
intesta direttamente l'appartamento con un rogito, e
quindi praticamente butta via i soldi delle tasse di
registrazione, o si fa rilasciare una procura a vendere
(come succede per le auto), creandosi però grossi
problemi fiscali. Comunque, analogamente a quello che
succede per le autovetture, dove nessuno ritira una
vecchia macchina di grossa cilindrata per vendere
un’utilitaria nuova, il costruttore prende in
considerazione l’ipotesi di ritirare la casa
dell’acquirente solo se questa vale considerevolmente
meno di quella che intende vendergli. Altra cosa è
quando il costruttore accetta un incarico di vendita,
affidando l’incombenza alle agenzie di intermediazione
con cui è collegato: qui si instaura un normale rapporto
tra cliente e agenzia.
Non bisognerebbe invece mai credere alle
promesse (sempre più rare in verità) delle agenzie che
garantiscono il ritiro dell'usato. A parte il fatto che
la medesima società non può legittimamente esercitare
l’intermediazione e il trading, i margini di guadagno
dei mediatori non giustificano mai l'acquisto diretto di
un immobile pur di venderne un altro. O perlomeno non
giustificano l'acquisto a un prezzo equo. Se il
mediatore si dice disposto a comprare lui la casa si può
star certi che il prezzo di stima è notevolmente più
basso di quello reale. |
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IL MARKETING |
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I problemi di chi vende e di chi compra
sono speculari; c’è forse un solo campo in cui il
potenziale acquirente e il venditore hanno un approccio
totalmente diverso. Chi vuole comprare non si poneil
problema se passare attraverso un’agenzia o trattare con
un privato: a lui interessa comprare al meglio la casa
che gli serve. Chi vuol vendere invece deve decidere se
far da solo o dare un incarico a un’agenzia immobiliare.
Chi compra non sceglie il mediatore, chi vende sì.
Fare da soli può apparire a prima vista come la
soluzione più interessante perché comporta il risparmio
delle provvigioni richieste dall’agenzia per gestire e
realizzare la vendita; i problemi da affrontare però
sono tanti, senza contare che spesso, dopo perdite di
tempo, qualche costo e molto impegno, non essendo
riusciti a realizzare la vendita in proprio, si è
costretti a rivolgersi comunque a un’agenzia
immobiliare. Comunque se si decide fare da soli è
necessario fare un po’ di marketing dell’immobile, cioè
a promuovere la vendita attraverso tutti i canali
possibili: quelli più tradizionale e quelli innovativi,
come Internet.
Una volta trovato il potenziale acquirente
l’iter che porta davanti al notaio, dalla sottoscrizione
della proposta di acquisto alla redazione del
compromesso, crea meno problemi a chi deve vendere
rispetto a chi compra. Effettuato il rogito rimangono
solo poche incombenze: il pagamento dell’Invim, se
dovuta, la denuncia alla Pubblica sicurezza, le
variazioni Ici e tassa rifiuti. |
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PER CHI COMPRA
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ACQUISTARE CASA |
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Se si dovesse credere alle apparenze,
trovare casa dovrebbe essere molto semplice: basta
guardare i cartelli per strada, leggere i giornali
specializzati, e, da qualche tempo, navigare un po' sul
Web per trovare migliaia di offerte. L'unico problema,
semmai, dovrebbe essere l'imbarazzo della scelta.
La realtà dimostra che le cose possono andare molto
diversamente: la ricerca spesso diventa un estenuante
tour de force, che non di rado si conclude stipulando
due compromessi. Il primo con il venditore. Il secondo,
con le aspirazioni che si avevano all'inizio della
ricerca.
Per limitare le perdite di tempo e lo
stress da ricerca bisogna prima chiarirsi che cosa si
vuole, quanto si può effettivamente spendere (capendo
prima di ogni altra cosa se si può acquistare in
contanti o no), come e dove cercare.
Poi bisognerebbe conoscere qualche trucco
del mestiere: di norma si compra casa uno o due volte
nella vita, ma non c'è bisogno di grande studio per
mettere in atto le precauzioni che permettono di
valutare la congruità di un prezzo e la validità di
un'offerta.
Le transazioni immobiliari presentano,
nell'iter che porta dall'avvio della trattativa al
rogito, qualche insidia: possono essere problemi
dell'immobile stesso (irregolarità urbanistiche,
ipoteche) o del venditore. Per questo è necessario,
prima di avviare una trattativa, avere gli elementi che
permettano di "pesare" sia la casa sia chi la offre.
Infine, una volta condotta a termine la
trattativa, si devono fare i conti con il Fisco che
vuole il suo e anche qui un po' di accortezza è
indipensabile: se c'è il modo per ottenere le
agevolazioni prima casa non bisogna farsi scappare
l'occasione. |
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QUANTO SPENDERE |
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Nelle nostre leggi, quando si deve indicare
un criterio di comportamento economico, si parla spesso
della “diligenza del padre di famiglia”. La prima regola
del buon padre che vuole amministrare i beni dei suoi
cari è non fare mai il passo più lungo della gamba. E’
un criterio che deve valere più che mai quando si
progetta l’acquisto di una casa.
Il primo aspetto da valutare è il proprio patrimonio. La
cosa è semplice se si dispone di congrui risparmi e non
si ha bisogno di vendere un altro immobile per comprare.
In questo caso si decide quanta parte del proprio
portafoglio vada lasciato in beni più liquidi (azioni,
fondi, obbligazioni ecc) e il calcolo è bell’e fatto.
Nell’esperienza quotidiana, però, si
riscontra che un’ipotesi come questa avviene raramente.
Nella stragrande maggioranza dei casi chi compra una
casa in cui andare ad abitare o lo fa per migliorare la
propria situazione (appartamento più grande, più
prestigioso, meglio ubicato ecc) o per necessità
(giovani che stanno dando vita a un nuovo nucleo
familiare, famiglia sfrattata dall’alloggio in affitto)
Nel primo caso di norma la somma necessaria per poter
comperare la casa nuova si ottiene grazie al contributo
decisivo della vendita della casa vecchia; nella seconda
ipotesi quasi sempre per comperare è necessario
accendere un mutuo.
Se si compra dovendo prima cedere il
vecchio alloggio la priorità assoluta è mettere in
budget la cifra che si potrà ricavare dalla vendita
della casa in cui si abita, effettuando una stima
estremamente prudenziale. Se invece si sa già a priori
che bisognerà ricorrere a un mutuo il calcolo andrà
fatto sul reddito attuale, partendo dal presupposto che
una banca di norma non stipula mai mutui che comportino
per il debitore il pagamento di una rata superiore al
25-30% del reddito accertabile. Questo,
indipendentemente dal valore dell’immobile dato in
garanzia.
Infine, non bisogna dimenticare che i
propri conti vanno fatti sulla spesa effettiva e non sul
prezzo a cui si comprerà la casa. Al prezzo di acquisto,
infatti, vanno sommate altre quattro voci, due
inevitabili, il notaio e le imposte, due eventuali,
l’intermediazione e il trasloco. Sono aspetti che
analizziamo dettagliatamente in altre parti. Qui però
può essere utile un piccolo riassunto. |
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GLI OBIETTIVI DELL'ACQUISTO |
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Gli scacchisti più brillanti tendono a
semplificare il gioco, proponendo e accettando scambi di
pezzi, fin quando sulle caselle non restano solo il Re e
pochi altri pezzi a difesa. In questo modo la partita
diventa più lineare ed è più facile giungere
all’obiettivo finale. La strategia di ricerca di una
casa in un certo senso dovrebbe assomigliare a quello
dello scacchista: si eliminano a poco a poco tutte le
possibilità non interessanti per concentrarsi su un
obiettivo reale.
E di scelte da fare, di opzioni da scartare ce ne sono
davvero tante. La prima, non da poco, è decidere se si
vuole vivere in una casa indipendente o in un
condominio. Entrambe le soluzioni hanno pro e contro,
non c’è maniera per sciogliere il dilemma in maniera
obiettiva.
La casa indipendente offre due svantaggi
non da poco: presenta sicurezza minore rispetto
all’appartamento in condominio e ha costi di gestione
più alti. Non solo: nei grandi centri urbani le case
indipendenti sono poche e hanno prezzo considerevolmente
superiore rispetto alle abitazioni in condominio,
quindi, a parità di budget, è necessario mettere in
conto di trasferirsi fuori città.
Dobbiamo però aggiungere che, soprattutto
se si è disposti ad andare fuori città, il dilemma non
si pone proprio in termini di aut aut. Esiste infatti
una soluzione di compromesso: il cosiddetto condominio
orizzontale. Si tratta di complessi di ville singole o a
schiera organizzate con servizi comuni Garantiscono
indubbiamente maggiore sicurezza delle case isolate e
abbattono in maniera significativa le spese di gestione:
lo scotto da pagare è una minore privacy.
Risolta questa prima questione si può
passare a esaminare le caratteristiche più significative
dell’immobile che ci interessa. |
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DOVE CERCARE CASA |
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Strategia, costanza, un po’ di fortuna: è
il mix che serve per cercare casa. La soluzione più
comoda sarebbe rivolgersi a un’agenzia immobiliare di
fiducia incaricandola di selezionare gli immobili
confacenti alla proprie esigenze.
Per questo il primo passo da compiere può senz’altro
essere attivare una agenzia perché ci contatti non
appena dispone di un immobile che potrebbe adattarsi
alle nostre esigenze, ma ciò non toglie che bisogna
anche muoversi direttamente.
Oltre alle richiesta in agenzia si possono
identificare cinque metodi di ricerca, tutti compatibili
tra di loro, di certo saranno più laboriosi, ma comunque
validi:
Il “passa parola”: si chiedono notizie ad amici e
parenti, si mette in giro la voce in ufficio che si è
alla ricerca di una casa di un certo tipo o in una certa
zona ecc.; se si è particolarmente interessati a un
certo stabile si chiedono informazioni alla custode e
all’amministratore, le due persone che di solito sanno
se qualcuno sia intenzionato a vendere prima che lo
sappia l’interessato…
I cartelli “vendesi” affissi ai portoni: si
“batte” la zona di interesse e si prende nota del numero
di telefono di chi vende. E’ un sistema che offre il
pregio di consentire un primo “screening” dell’immobile,
consentendo di dare una sommaria valutazione
dell’edificio e che ha anche il grande vantaggio di
consentire una migliore conoscenza della zona in cui si
cerca.
Le inserzioni pubblicitarie sui quotidiani
e sui giornali di annunci. E’ il più classico dei
sistemi, ma è anche quello che forse porta al maggior
dispendio di tempo. Le inserzioni sono di solito molto
sintetiche: quelle a pagamento per comprensibili ragioni
economiche, quelle gratuite perché in genere il giornale
mette un limite di ingombro, e spesso la sintesi in
questo campo diventa sinonimo di informazione parziale o
vaga.
La ricerca su Internet. Ci sarà consentito,
crediamo, un peccato veniale di…interesse privato in
atti di ufficio e quindi di spezzare una lancia in
favore della ricerca sul web.
Tutti questi metodi comunque sono validi se
raggiungono lo scopo, come più o meno direbbe
Machiavelli. A priori, però, bisogna mettere in conto
tempo ed energie (più mentali che fisiche, per la
verità). Insomma cercare casa è un lavoro e se fatto da
professionisti risulterà più agevole e proficuo. |
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LA TRATTATIVA |
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Siete convinti di aver trovato la casa
giusta: bene, è il momento di non farsela scappare. Se
nella fase della selezione è giusto prendersi un po’ di
tempo per valutare bene l’affare, una volta che le
informazioni necessarie sono state raccolte, è
necessario avviare le procedure di acquisto.
Alcune sono obbiettivamente importanti; altre invece
possono essere importanti per qualcuno, meno per altri.
Un esempio su tutti: se non si amano i mezzi pubblici e
si è fanatici dell’auto non ha senso spendere di più per
comprare una casa vicino al metrò.
Su alcuni aspetti, però, bisogna essere
completamente convinti:
Il prezzo, la zona e la via, il tipo di
stabile, la dimensione e il taglio dell’unità ed il
piano.
Se vanno bene tutti e cinque si può avviare una
trattativa. Attenzione, negoziare non significa solo
“tirare sul prezzo”, anche se questa è nella quasi
generalità dei casi la priorità.
La “malleabilità” in fatto di prezzo da
parte del venditore dipende sostanzialmente dal bisogno
che ha di vendere e dalla fase di mercato. I prezzi sono
sempre trattabili, ma in una fase di mercato positiva
come questa, la “forbice” tra pezzo richiesto e prezzo
finale di vendita si è molto ristretta. Si può provare a
fare una controfferta al ribasso tra il 5 e il 10% e
stare a vedere. Provare a offrire molto meno può
significare solo due cose: o che non si tiene
particolarmente a quella casa o che si ritiene il prezzo
richiesto fuori mercato. In entrambi i caso però non si
capisce perché si sia perso il tempo a trattare
l’acquisto. |
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IL NOTAIO |
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Il contratto con il quale un immobile
cambia ufficialmente di proprietà deve essere stipulato
da un notaio. E’ una regola che, nei passaggi di
proprietà tra persone vive ha una sola eccezione:
l’acquisto di un immobile a un’asta giudiziaria. In
questo caso, infatti, la sentenza di aggiudicazione
sostituisce il rogito.
Il passaggio di proprietà può avvenire in due forme: la
scrittura privata autenticata e l’atto pubblico. Da un
punto di vista formale la differenza non è da poco: con
la scrittura privata il notaio prende atto delle
dichiarazioni rese dai contraenti e ne attesta
l’identità autenticandone le firme, con l’atto pubblico
invece il notaio garantisce di aver controllato la
veridicità delle affermazioni contenute nel contratto.
Nella realtà qualsiasi notaio scrupoloso
prima di redigere l’atto controlla, a prescindere dalla
forma con cui redigerà l’atto, che il venditore possa
legittimamente alienare l’immobile. A ogni buon conto, è
meglio incaricare espressamente il notaio di compiere
gli accertamenti.
Il notaio si incarica sempre si pagare le
imposte di registro, ipotecaria e catastale a carico
dell’acquirente (che, invece, nel caso di trasferimento
sottoposto a Iva deve pagare questa imposta al
venditore) e l'Invim a carico del venditore, curare la
trascrizione dell'atto alla conservatoria e deve
comunque risarcire le somme percepite e i danni quando
l'atto risulta nullo per una causa a lui imputabile
I costi professionali dell’atto variano
moltissimo a seconda della difficoltà della transazione,
degli accertamenti ipotecari e catastali necessari, del
prestigio dello studio cui ci si affida. Alla base c’è
comunque la tariffa professionale e su quella è
possibile avere un’idea di massima del costo.
La scelta del professionista tocca
all’acquirente perché a lui tocca anche pagare la
parcella. Ci sono casi in cui però non vale la pena di
impuntarsi sulla scelta. Quando la casa è in costruzione
oppure si tratta del frazionamento di un immobile è
consigliabile rivolgersi al notaio del venditore, perché
sa già tutto dell’immobile, i tempi sono più rapidi e
presumibilmente sono ridotti anche i costi. |
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IL ROGITO |
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E' il documento finale, l'atto di vendita
vero e proprio. Tutti i dubbi devono essere chiariti già
nel compromesso, che sarà la base per la stesura del
rogito fatta dal notaio. Comunque va verificata la piena
conformità del rogito ai patti stipulati nel
compromesso.
Quando si giunge al rogito si ha la garanzia di essere
tutelato da un professionista super partes. Due
raccomandazioni però potrebbero tornare utili. Il primo
è ricordare che in caso di comproprietà, per la validità
dell'atto occorre che sia firmato da tutti i
comproprietari, alla presenza del notaio, oppure che
abbiano dato una procura a un loro rappresentante.
La seconda: è assolutamente indispensabile
che, al rogito, la casa risulti davvero libera da
ipoteche, servitù e altri vincoli. Anche se tutte le
rate di un precedente mutuo sono state pagate, l'ipoteca
resta in vita se nessuno si preoccupa di estinguerla. E'
vero che manca chi potrebbe farla scattare, dato che il
vecchio debito è stato saldato, ma non fidarsi è meglio,
neppure di fronte all'esibizione delle cambiali pagate
da parte del venditore e comunque, poiché cancellare
un’ipoteca ha un costo, in quanto occorre l’intervento
di un notaio e occorre pagare un’imposta per
l’aggiornamento dei Registri immobiliari, è opportuno
che questo venga fatto dal venditore ed a sue spese. Se
già non si è provveduto prima è quindi necessario che
sul rogito figuri che il venditore affida questo
incarico al notaio rogante accollandosene tutti gli
oneri. Qualora invece il compratore accetti l'accollo di
un mutuo in corso, bisogna fare i calcoli con la massima
precisione del debito residuo (capitale da rimborsare). |
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LE IMPOSTE DA PAGARE |
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Quando si stipula un rogito l’Erario batte
cassa. E non si tratta di richieste moderate. In genere
quello fiscale è il costo accessorio più rilevante
connesso a un passaggio di proprietà. Tutte le imposte,
tranne l’Invim, in vigore fino al
31 dicembre 2002, sono a carico del venditore.
Le imposte a carico dell’acquirente si calcolano sulla
base del valore dichiarato al rogito (per l’Invim le
cose vanno in maniera diversa); il Fisco però giudica
congruo (cioè, non effettua accertamento) un prezzo
dichiarato pari a 100 volte la rendita catastale.
Una tabella riepilogativa può forse meglio riassumere i termini
della questione; come si può constatare su un valore di
100 mila euro avremo cinque diverse imposizioni, in
scala ascendente
Prima casa acquistata da privato: 4.000,00
euro
Prima casa acquistata da impresa che vende con Iva:
4.000,00
Casa senza agevolazioni acquistata da privato: 11.000,00
Casa senza agevolazioni ma non di lusso acquistata da
impresa che vende con Iva: 10.325,00
Casa di lusso acquistata da impresa che vende con Iva:
20.325,00
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IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO (IVA) |
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Viene pagata solo nel caso in cui a vendere sia
un’impresa che costruisce, ristruttura o commercializza
immobili. L’aliquota è del 4% se l’acquirente ha i
requisiti per le agevolazioni prima casa, del 10% nel
caso di trasferimento ordinario, del 20% se la casa ha
requisiti per essere considerata di lusso.
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IMPOSTA DI REGISTRO |
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Se a vendere è un privato o un’impresa diversa da quelle
che vendono con Iva l’imposta di registro è del 3% sul
valore dichiarato se l’acquirente ha diritto alle
agevolazioni prima casa, del 7% se invece non ha diritto
alle agevolazioni; quando la vendita avviene con Iva
l’imposta di registro è sempre dovuta nella misura fissa
. |
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IMPOSTA CATASTALE O IPOTECARIA |
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Se a vendere è un privato o un’impresa che non applica
l’Iva sono di 250,00 euro fisse se l’acquirente ha
diritto alle agevolazioni prima casa; del 3% negli altri
casi; sono sempre di 250,00 euro fisse se a vendere è
un’impresa. |
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AGEVOLAZIONI FISCALI |
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Tra un acquisto agevolato e uno ad aliquota
ordinaria possono correre differenze di decine di
milioni. Per questo bisogna conoscere bene i propri
diritti e sfruttare se possibile le opportunità concesse
dalle leggi.
Le agevolazioni si ottengono purché si rispettino
determinate condizioni, previste del Dpr
26 aprile 1986, n. 131. Esse sono:
Per ottenere gli sconti fiscali non si
devono compilare moduli o richieste: basta far presente
al notaio, al momento del rogito, di trovarsi nelle
condizioni previste. Le dichiarazioni mendaci sono
punite con il pagamento di tutta l'imposta più il 30%.
Dell'agevolazione si può beneficiare più volte, senza
limite, purché ci siano le altre condizioni, ma
soprattutto purché non si possiedano altre abitazioni
comprate usufruendo delle stesse agevolazioni per la
prima casa. E' quindi possibile vendere casa e comprarne
un'altra, sempre con lo sconto fiscale, purché
l'acquisto avvenga successivamente alla vendita.
Per cinque anni la casa non deve più essere
posta in vendita né donata, altrimenti le agevolazioni
decadono e bisogna pagare la differenza a suo tempo
risparmiata, nonché una soprattassa del 30%. Se però,
entro un anno dalla rivendita anticipata, si provvede ad
acquistare un'altra abitazione principale, le sanzioni
non scattano. Le agevolazioni si applicano anche
all'acquisto di box, solai, cantine e posti auto se
questi immobili se sono pertinenza dell'abitazione
principale, cioè destinati a chi vi abita.
Qualche parola, infine, per le rare case
considerate di lusso. A grandi linee alla categoria
appartengono gli immobili classificati in categoria
catastale A1, A8 e A9. Le caratteristiche discriminanti
sono elencate dal D.m
2 agosto 1969.. |
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INTESTARE L'IMMOBILE |
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A volte è l’eccessiva generosità o
l’eccessiva fiducia nell’aver trovato il partner eterno,
per cui un fidanzato/a paga tutta la casa e ne intesta
una quota al partner; altre volte sono meno nobili
motivazioni fiscali. Di fatto spesso succede che chi
paga non abbia intestato l’immobile per le quote di sua
spettanza.
E’ un comportamento statisticamente molto a rischio:
quando un matrimonio finisce il non aver definito con
chiarezza al tempo opportuno la situazione patrimoniale
acuisce inevitabilmente i contrasti.
Non va dimenticato che secondo la nostra
legislazione se i coniugi non fanno un’esplicita scelta
di separazione dei beni, il patrimonio acquisito dopo la
stipula del matrimonio entra a far parte di una
comunione, per cui l’acquisto di una casa da parte di
una persona sposata in regime di comunione dei beni è di
fatto realizzato da entrambi i coniugi a meno che, ma la
prova è spesso difficile da dare, il coniuge acquirente
non riesca a dimostrare che i soldi occorrenti
all’acquisto sono tutti e legittimamente solo suoi (ad
esempio, perché frutto di investimenti effettuati prima
del matrimonio, o perché ereditati).
Tenuto conto dei costi rilevanti (tasse e
notaio) necessari per modificare successivamente
l’intestazione di un immobile il consiglio è di
riflettere bene su quale soluzione adottare, tenendo
presenti tutti gli aspetti di rilievo sotto il profilo
civilistico, fiscale, successorio e familiare.
Vista la complessità della materia e le
diverse sfaccettature del problema, è bene affrontarlo
per tempo con l’aiuto di un professionista di fiducia:
(notaio, commercialista ecc). |
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CONSIGLI UTILI |
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COSE DA FARE
-Capire che cosa veramente si vuole
-Distinguere le caratteristiche irrinunciabili da quelle
gradite ma non indipensabili
-Valutare quanto si può spendere complessivamente
-Stimare i costi accessori della transazione
-Combinare più metodi di ricerca
COSE DA NON FARE
-Mettersi a cercare immobili incompatibili con le
proprie reali possibilità finanziarie
-Pensare di indebitarsi per oltre il 30% del proprio
reddito
-Rispondere ad annunci poco chiari
-Investire somme per annunci di ricerca a pagamento, a
meno che non si cerchi un immobile veramente esclusivo
-Dare indicazioni vaghe su quello che si cerca a
un’agenzia immobiliari |
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VALUTARE IL PREZZO DI MERCATO |
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A Parigi è conservata alla temperatura
costante di 4° una barra di platino che misura
esattamente un quarantamilionesimo del meridiano
terrestre. Per convenzione la lunghezza di quella barra
è il metro lineare e da lì non si sgarra. Quando si
passa invece a misurare la superficie di un appartamento
è facile scoprire che la misurazione di un metro può
essere effettuata in maniera assai più elastica.
Siccome il metro quadrato è il riferimento base per il
prezzo (anche se nel rogito poi la vendita avviene a
corpo e non a misura) una buona norma di comportamento
per il potenziale acquirente quando visita un
appartamento è di farsi dare una piantina dell’alloggio
e verificarne, magari con l’aiuto di un professionista,
la scala e l’aderenza alla realtà. Ma, prima ancora, si
potrebbe agire in maniera più empirica, portandosi
dietro un metro (di quelli tarati sulla barra di platino
di Parigi…) e prendendo direttamente in loco le
misurazioni.
Qui entra in gioco un aspetto davvero
importante: le case non si misurano sulla base della
superficie “calpestabile”, ovvero sugli spazi
effettivamente utilizzabili per abitare, ma bensì sulla
base della cosiddetta “superficie commerciale”.
Come si calcola? Oggi non è possibile dare
una risposta univoca, perché in materia valgono gli usi
provinciali, raccolti dalle camere di commercio. In
alcuni casi gli usi prevedono norme molto dettagliate.
Nella pratica però si adotta una schema un po’ più
semplificato. La superficie commerciale si ottiene
addizionando i vari elementi in questo modo:
La superficie totale dell’unità immobiliare
comprensiva dei muri interni considerata al 100%
La superficie dei muri perimetrali confinanti con altri
immobili o con parti comuni dell’edificio al 50% ed al
100% quella dei muri perimetrali non confinanti. I muri
delle case indipendenti vengono sempre stimati al 100%
Il 50% della superficie dei balconi e, generalmente, 1/3
della superficie del terrazzo
Il 10% dei giardini di proprietà esclusiva
In genere cantine e solai in genere non rientrano nel
computo, mentre i box e i posti auto vengono stimati a
corpo e non a misura.
Si tratta, teniamolo presente, di
percentuali di massima, soprattutto per quanto riguarda
balconi e terrazzi. Infatti in questo caso molto conta
anche il piano e l’affaccio. Un terrazzo al primo piano
che dà su un parco condominiale può al limite valere più
dello stesso terrazzo a piano alto, mentre al contrario
un terrazzo basso che affaccia su cortile in cemento
circondato da altre costruzioni o da box ha valore molto
basso.
Coefficienti di piano
Stabile con ascensore
|
piano seminterrato |
-30% |
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piano terra |
-20% |
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piano terra con giardino |
-15% |
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piano primo |
-10% |
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piano secondo |
-6% |
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piano terzo |
-3% |
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piano quarto |
0% |
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piano quinto |
+5% |
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ultimo piano |
+10% |
|
ultimo piano con terrazzo di copertura |
+15% |
|
piano attico con terrazzo a livello |
+20% |
Stabile senza ascensore
|
piano seminterrato |
-30% |
|
piano terra |
-20% |
|
piano terra con giardino |
-15% |
|
piano primo |
0% |
|
piano secondo |
-5% |
|
piano terzo |
-10% |
|
piano quarto |
-20% |
|
piano quinto |
-30% |
|
ultimo piano |
-40% |
|
ultimo piano con terrazzo di copertura |
+15% |
|
piano attico con terrazzo a livello |
+20% |
Coefficienti di orientamento/luminosità
|
Sud/Est, Est, Sud |
0% |
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Sud/Ovest, Ovest |
-5% |
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Nord/Est |
-10% |
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Nord |
-15% |
Coefficienti di esposizione
|
esposizione su via a basso traffico |
-5% |
|
esposizione su via rumorosa |
-10% |
|
esposizione su via silenziosa |
+5% |
|
esposizione su piazza storica |
+20% |
|
esposizione su parco, giardino, via
principale, vista panoramica |
+10% |
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esposizione su distacco |
-10% |
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esposizione su cortile interno |
-20% |
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esposizione su unico lato |
-5% |
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esposizione su due lati |
0% |
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esposizione su più lati |
+5% |
Altri coefficienti
Balconi e terrazzi
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abitazioni senza balcone |
-10% |
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abitazioni co un balcone |
0% |
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abitazioni con due balconi |
+5% |
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abitazioni con terrazzo |
+10% |
Parcheggi
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abitazioni con difficoltà di parcheggio |
-10% |
|
abitazioni con facilità di parcheggio |
+10% |
Trasporti
|
mezzi pubblici vicini (entro 300 metri) |
+5% |
|
mezzi pubblici lontani |
-5% |
Età e Ambiente
|
stabile d'epoca |
+5% |
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stabile in zona degradata per fattori
ambientali/abitativi |
-20% |
Servizi
|
abitazione di taglio medio provvista di un
solo bagno |
-10% |
|
abitazione di taglio medio provvista di più
bagni |
+5% |
Riscaldamento
|
abitazione provvista di riscaldamento
autonomo |
+5% |
|
abitazione provvista di riscaldamento
centralizzato |
0% |
|
abitazione sprovvista di riscaldamento |
-5% |
Grandezza
|
abitazione di superficie inferiore a 60 mq |
+10% |
|
abitazione di superficie inferiore a 50 mq |
+20% |
Coefficienti per immobili locati
|
equo canone |
-30% |
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se disdettato |
da -30% a -20% |
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canone libero |
-20% |
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• I
FATTORI PER LA VALUTAZIONE |
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Una casa al quinto piano con affaccio Sud
ovest e ascensore vale esattamente il 14,31% in più
della stessa casa ma sita al terzo piano e affaccio Nord
est. Se però la prima abitazione avesse il riscaldamento
centralizzato e il secondo quello autonomo il gap di
valore scenderebbe all’8,24%.
Non sono parole in libertà: vogliamo solo dare
l’indicazione di che cosa succede a prendere troppo sul
serio le tabelle che riportano i coefficienti di
valutazione degli immobili a seconda delle loro
caratteristiche.
Si tratta di strumenti utili, se letti come indicazioni
di massima ma non possono essere presi per oro colato.
Per questo preferiamo fare un elenco ragionato dei
fattori che determinano, nel metodo comparativo, la
stima di un immobile, senza dare cifre. In questo caso è
il metodo più sicuro per non dare insieme anche i
numeri…
Quando si visitano più appartamenti può
essere molto utile mettere a paragone per ognuno queste
caratteristiche ed è meglio farlo per iscritto.
Un discorso a parte va fatto per chi compra una casa a
scopo di investimento e opta per l’occupato. In questo
caso la riduzione sul valore va dal 20 al 30% a seconda
del tipo di contratto in corso (equo canone, patto in
deroga, contratto libero stipulato dopo il 1998), della
situazione con l’inquilino (sfratto in corso o meno),
della durata residuale, degli usi locali. Il valore dei
box dipende dal numero di auto che vi possono trovare
asilo.
Inoltre si tiene conto della facilità di accesso, della
possibilità di ospitare oltre all’auto anche una moto,
e, per i parcheggi interrati, anche del piano: più
questo è basso meno vale il box. Il prezzo di mercato di
un posto auto è influenzato in maniera decisiva
dall’offerta. I potenziali utenti sono ubicati in un
raggio di 2-300 metri. Se in zona aumenta l’offerta, il
valore scende di molto |
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•
UBICAZIONE |
|
Le zone centrali in genere hanno maggior
valore di quelle semiperiferiche o periferiche. E’ un
discorso che però non può prescindere da particolari
situazioni locali.
Nelle città che hanno a immediato ridosso del centro
abitato un hinterland collinare con immobili di pregio
(succede ad esempio a Torino, a Bologna, a Firenze),
queste zone valgono come e più del centro.
A Milano il quartiere di San Siro o a Roma l’Appia
Antica, pur essendo decentrati, valgono almeno come il
centro storico. Vi possono poi essere particolari
situazioni di degrado (presenza di malavita o di
immigrazione clandestina) che deprezzano zone anche
centrali.
E poi ci sono situazioni particolari (il mercato
settimanale sotto casa, la presenza di locali notturni
ecc) che possono far scendere il valore di strade o
rioni situati in quartieri o zone teoricamente di alto
pregio. |
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•
STATO DI MANUTENZIONE |
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Di solito gli immobili sono divisi in tre
fasce: nuovi, quando hanno meno di dieci anni o sono
stati sottoposti a radicali lavori di ristrutturazione;
recenti, con meno di 35 anni, vecchi.
Per casa d’epoca si dovrebbe intendere un immobile
signorile di oltre cinquant’anni tenuto a regola d’arte,
ma le inserzioni tendono spesso a far passare in questa
categoria anche vecchie e malandate case popolari.
Lo stato di manutenzione è un aspetto fondamentale per
valutare la convenienza dell’acquisto. |
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•
ASPETTO E PREGI DELL'IMMOBILE |
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La cura dell’esterno e il pregio dei
materiali utilizzati per le parti comuni hanno un buon
peso sulla valutazione di un appartamento.
Altrettanto va detto per i servizi accessori: una
piscina o un campo da tennis condominiale, gli ascensori
che accedono direttamente all’appartamento o la
profusione di marmo qualificano naturalmente uno stabile
come lussuoso, ma anche se non si ha in mente di
comprare un’abitazione di grande immagine e si cerca più
semplicemente una casa classificabile come signorile o
medio-signorile bisogna valutare i servizi offerti
dall’edificio, come la tenuta del giardino e, ancora più
importante, la portineria. |
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|
•
IL PIANO |
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E’ un fattore decisivo: in linea di massima
il valore di un appartamento sale con il salire di
piano.
Ci sono però due eccezioni alla regola.
La prima, quando l’edificio è privo di ascensore.
In questo caso per ogni piano dopo il secondo il valore
decresce drasticamente.
Il secondo, quando la casa affaccia su un bel giardino o
addirittura su un parco condominiale.
In questo caso i piani bassi non perdono valore rispetto
a quelli più alti. |
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•
LA SUPERFICIE TOTALE DELL'IMMOBILE |
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Abbiamo detto che il parametro di base per
la valutazione è il metro quadrato commerciale.
Bisogna però aggiungere che, a parità di caratteristiche
intrinseche, le case di piccole dimensione (fino a 50
mq) valgono proporzionalmente di più. |
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•
LA SUPERFICIE UTILIZZABILE |
|
Altro elemento decisivo: va valutata quanta
parte della superficie commerciale si possa
effettivamente utilizzare.
Una casa di cento metri con 30 buttati via in atri e
corridoi non si può stimare “valore pieno” per tutti i
100 metri. |
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•
L'ESPOSIZIONE |
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Lo standard è l’esposizione su due lati,
uno dei quali il Sud.
Tre o quattro lati costituiscono un plus importante, un
lato solo (a meno che non si tratti di un
miniappartamento) invece rappresenta un motivo di
deprezzamento dell’immobile. |
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•
LA LUMINOSITA' |
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E’ un fattore importante per la qualità
della vita all’interno della casa.
Nelle case con riscaldamento autonomo, poi, una casa
luminosa e ben esposta fa consumare meno combustibile
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L'AFFACCIO E LA PANORAMICITA' |
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La vista su un giardino o, a un piano alto,
la possibilità di vedere liberamente i tetti delle altre
case case sono aspetti che hanno il loro valore nelle
case in condominio.
Nelle case indipendenti, poi, la possibilità di godere
di una vista panoramica da solo può determinare (quando
il panorama è veramente bello) per il 30% il valore
della casa. |
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FATTORI AMBIENTALI |
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In questi ultimi anni la maggiore
sensibilità ecologica ha portato a dare valore ad
aspetti come la silenziosità e la mancanza di
inquinamento atmosferico.
Una casa situata in un complesso ricco di verde e di
viali pedonali, isolata dal traffico cittadino, offre un
plus molto apprezzato oggi.
E anche case che non godono di questa situazione
invidiabile ma che comunque si trovino vicine a parchi
pubblici ottengono un incremento di valore, a
condizione, però, che il parco non sia mal frequentato
di sera. |
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PARCHEGGI E MEZZI PUBBLICI |
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La possibilità di avere in pertinenza un
box o un posto auto di proprietà aumenta il valore
dell’immobile mentre la difficoltà di sostare
all’esterno ne diminuisce l’appeal.
A Milano e a Roma, gli appartamenti vicini alle stazioni
della metropolitana ottengono solo per questo fatto un
incremento di valore valutabile nell’ordine del 10-20%
rispetto a case analoghe ma site qualche centinaio di
metri più distanti. Lo stesso discorso vale per i centri
dell’hinterland collegati con i capoluoghi da linee
ferroviarie. |
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• I
SERVIZI DI VICINATO |
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Scuole, uffici pubblici, banche nelle
vicinanze sono fattori di apprezzamento; meno importanti
oggi invece appare la vicinanza di negozi.
La spesa ormai viene fatta sempre più spesso con l’auto
e fare cinquecento metri piuttosto che due chilometri
per raggiungere un supermercato cambia poco. |
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VISITARE L'IMMOBILE |
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L’inserzione pubblicitaria è attraente, le
prime informazioni che abbiamo ricavato telefonando al
proprietario o all’agenzie che per suo conto sta
trattando la vendita ci hanno convinto che vale la pena
di effettuare una visita. Se è vero che nella vita
spesso la primissima impressione è quella che conta, è
altrettanto certo che all’appuntamento bisogna andare
ben preparati e che non bisogna lasciare che chi ci
accompagna ci faccia fretta. I risparmi che stiamo
mettendo in gioco sono i nostri e abbiamo il diritto di
capire come li impieghiamo.
Si tratta di un esame a prima vista
complesso, ma il compito è in realtà molto facilitato da
un semplice fatto: non avete ancora tirato fuori una
lira e se chi vende si dimostra reticente, vago, o
comunque poco collaborativo potete ringraziare e
salutare.
Qualche consiglio utile prima di cominciare
l’esame dei cinque punti.
Farsi consegnare copia di una planimetria:
serve durante la visita e anche dopo, quando si sta
meditando sull’opportunità dell’acquisto magari con la
consulenza di un professionista
Presentarsi in visita muniti di un nastro metrico: serve
per verificare nei fatti la scala adoperata per la
planimetria e la sua rispondenza alla realtà e anche per
verificare che gli spazi esistenti siano adatti alle
proprie esigenze (oltre che ai mobili posseduti)
Aprire le finestre e verificare il loro affaccio: serve
per valutare la veduta e il rumore che arriva dalle
strade
Capire come è orientata la casa, per verificarne
l’insolazione. |
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LO STABILE |
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La valutazione del fabbricato è tutto
sommato il compito più facile; si tratta di fare i
controlli che già effettua un valutatore professionale e
di cui abbiamo parlato nel paragrafo sulla stima del
prezzo. Quindi informarsi sull’età dello stabile,
esaminare lo stato di salute delle facciate interne ed
esterne, valutare la qualità dei materiali utilizzati
nelle parti comuni; se l’impianto di riscaldamento è
centralizzato, informarsi sul tipo di caldaia e sul
combustibile impiegato.
Se c’è una portineria (elemento essenziale di
qualificazione per uno stabile che abbia pretese di
signorilità) la custode potrà essere una preziosa fonte
di informazione. Con molta cura andrebbero esaminate
anche le parti comuni meno evidenti.
Un “trucchetto del mestiere” degli agenti immobiliari
quando vanno a vedere una casa è quello di salire a
piedi anche se l’ascensore funziona perfettamente: scale
sporche o mal tenute, pianerottoli lasciati alla più
completa anarchia sono sinonimo di amministrazione non
molto accorta e di scarsa attenzione al condominio. |
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• LO STATO DI SALUTE DELL'IMMOBILE |
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All’interno dell’appartamento tutti
guardano allo disposizione dei locali, alla fruibilità
degli spazi e alla possibilità di modificarli, allo
stato di conservazione di pavimenti e impianti sanitari
e non è difficile farsi un’idea di quello che si
vorrebbe o dovrebbe cambiare (in genere tutto…), ma
altrettanta cura bisognerebbe prestare allo stato di
salute degli infissi; non è solo un fatto estetico,
visto che per un buon 20% la resa (e quindi il costo)
dell’impianto di riscaldamento dipende proprio dalla
“tenuta” di finestre e balconi. A maggior ragione,
quindi, bisogna stare attenti quando l’impianto è
autonomo.L’ideale sarebbe far verificare da un tecnico
gli impianti idraulico e del riscaldamento.
Ma anche senza chiedere consulenze e spendere soldi c’è
un infallibile sistema per capire se c’è qualche
problema: la presenza di muffe o macchie di umidità. Se
si trovano sul soffitto, ci sono problemi con il bagno
del vicino del piano di sopra, se sono sulla parete, in
corrispondenza dei caloriferi, a perdere sono le
condutture dell'acqua calda per il riscaldamento.
Se sono in bagno, sulla parete, il danno è causato da
una perdita delle condutture condominiali dell'acqua.
Anche se la macchia è asciutta, l'inconveniente potrebbe
ripetersi se non è stata fatta una vera riparazione.
L'acqua, infatti, infiltrandosi nel muro, non segue
sempre la stessa via, e solo la rimozione dell'origine
della perdita è risolutiva. E sempre a proposito di
infiltrazioni, bisogna stare in guardia se
l’appartamento è posto all’ultimo piano, soprattutto se
la copertura è di tipo piano (in linguaggio tecnico si
chiama “lastrico solare”; la migliore difesa contro
l’umidità e il miglior isolamento termico è dato dal
classico tetto spiovente di coppi o di tegole Per quanto
riguarda l’impianto elettrico, il controllo è più
agevole: basta verificare che vi sia un “salvavita” e la
“messa a terra”.
Se stiamo visitando una casa autonoma bisogna ricordare
che le spese di manutenzione sono molto più elevate
rispetto all’appartamento in condominio. A maggior
ragione, quindi, bisognerà essere più attenti
nell’esame.
lo stato di salute della facciata
le coperture, con una certa frequenza succede che chi
vende una casa indipendente lo faccia proprio perché ha
scoperto che c’è il tetto da rifare e cerca, è proprio
il caso di dirlo, di far cadere la tegola in testa a
qualcun altro; in particolare bisogna porre attenzione
alle coperture in eternit. Non solo possono porre
problemi alla salute per la loro sospetta cancerogenità,
ma di sicuro porranno problemi al portafogli, perché
quando bisognerà rifare il tetto bisognerà mettere i
conto i pesanti costi di smaltimento del materiale e
tempi molto lunghi per lo smontaggio, che deve seguire
regole particolari
l’impianto di riscaldamento
Se non si è esperti di edilizia e di impiantistica è
opportuno farsi accompagnare da un professionista per
compiere un check up completo della casa. Lesinare su
una parcella potrebbe risultare un risparmio ben poco
economico. D’altra parte molto spesso chi vuole comprare
un’auto usata la fa provare prima al meccanico di
fiducia. Perché non bisognerebbe fare lo stesso per un
investimento decine di volte più rilevante? |
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IL QUARTIERE |
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Gli agenti immobiliari usano dire che se si
vuol comprare una casa in un quartiere di cui non si
conoscono vita morte e miracoli la cosa migliora da fare
è mettere una branda sotto la casa e stazionarvi una
settimana. Non è un consiglio così paradossale come
potrebbe sembrare: la zona potrebbe riservare sgradite
sorprese una volta che la si conosca.
Ci potrebbero essere movimenti serali poco
raccomandabili, esercizi pubblici aperti fino a notte
fonda e frequentati da giovani fracassoni, il mercato
ambulante che una o due volte la settimana rende
imparcheggiabile l’auto, un parroco troppo entusiasta
nel cantare di primo mattino le lodi al Signore.
Per questo, se si è interessati a un immobile in una
strada che non si conosce già a menadito il consiglio da
dare è quello di recarsi a verificare la situazione
ambientale più volte e in orari sempre diversi rispetto
a quello in cui si è effettuata la visita
all’appartamento. |
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• REGOLARITA' CATASTALE ED IPOTECARIA |
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E’ inutile nasconderlo: comprare casa
comporta qualche rischio, perché le leggi italiane non
tutelano a sufficienza il potenziale acquirente. E’
necessario effettuare alcuni controlli formale per
valutare se la transazione presenta aspetti a rischio.
In questo caso avere a che fare con un’agenzia
immobiliare seria e con un nome da difendere sul mercato
è una garanzia molto importante, perché i controlli
sulla vendibilità dell’immobile li fa preliminarmente
l’agenzia, che non ha nessun interesse a rischiare il
suo nome per guadagnare una parcella in più.
Se si tratta direttamente con un privato i punti su cui
concentrarsi sono quattro:
La titolarità del possesso.
Chi vende deve essere necessariamente il proprietario, o
il suo procuratore nominato con atto notarile. La
titolarità del possesso è verificabile presso la
Conservatoria del registro (dove si può anche
controllare l'esistenza di ipoteche) nel capoluogo della
provincia in cui si trova l'immobile.
La presenza di eventuali ipoteche.
Nell’atto di trasferimento è scritto che l’immobile è
venduto libero da ipoteche, ma attenzione, il notaio,
senza uno specifico incarico da parte del cliente e se
l’atto di vendita rogito avviene nella forma della
scrittura privata autenticata (ne parliamo nel paragrafo
dedicato al rogito) non ha l’obbligo professionale di
verificare che le dichiarazioni del venditore siano
autentiche. Se il venditore dichiara il falso sono guai.
L'ipoteca infatti segue l'immobile e non chi l'ha
accesa, e se non la si paga c'è il rischio di
un'esecuzione immobiliare, cioè di una vendita all'asta
giudiziaria, per evitare la quale non resta che pagare
il debito residuo. Anche se una situazione del genere
permetterebbe sicuramente la risoluzione del contratto
di compravendita, farsi ridare i soldi non è cosa
affatto agevole, specialmente da persone che fanno
trucchi del genere. Esiste però un modo di controllare
l'esistenza di ipoteche ci si può recare alla
Conservatoria dell'ufficio del registro immobiliare (che
è più aggiornato del catasto) con nome, cognome, data di
nascita e paternità del venditore. Dopo un po' di coda
si potrà sapere se a quel nome risulta intestata la
registrazione di una qualsivoglia ipoteca.Questi
controlli sono inutili se per acquistare l’abitazione si
intende accendere un mutuo. In questo caso sarà la banca
a verificare nel suo proprio interesse l’esistenza di
precedenti ipoteche Se invece si reputa conveniente
accollarsi un mutuo esistente, bisogna verificare che il
venditore sia in regola con i pagamenti.
La corrispondenza tra la planimetria
esistente al catasto e quella attuale.
Abbiamo accennato sopra alla necessità che tutte le
variazioni siano state autorizzate o condonate. Di norma
nel rogito è contenuta una dichiarazione del venditore
sulla regolarità edilizia dell’immobile e i controlli
sulla planimetria sono compiuti di routine dai notai ma
anche qui vale quanto detto a proposito delle ipoteche.
Molta attenzione va posta all’esistenza di eventuali
condoni, visto che le domande sono valutate ad anni di
distanza e possono anche essere respinte. Introducendo
nel rogito una clausola per cui tutte le spese derivanti
da irregolarità urbanistiche compiute dal venditore
rimarranno a suo carico ci si mette al riparo da
sorprese, ma è meglio sapere prima come stanno le cose.
La professione del venditore.
Bisognerebbe sempre sapere se chi vende è un soggetto a
rischio di fallimento e quindi se ha un’attività
imprenditoriale in proprio o in una società di persone
(S.n.c., S.a.s.).
Nel malaugurato caso di un crac del venditore, la casa
che si intende acquistare servirebbe per soddisfare le
pretese dei creditori e tutte le somme versate a titolo
di acconto finirebbero nel calderone del passivo. Se si
ha il sia pur minimo sospetto bisognerebbe spingersi
fino a far effettuare una misura sul bollettino dei
protesti e assumere informazioni bancarie. |
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• CONDOMINIO E SITUAZIONE FISCALE |
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Le spese condominiali sono a carico di
compra un’abitazione dal momento in cui viene firmato il
rogito. Questo in teoria.
Nella pratica succede invece che se ci sono pendenze
arretrate l’amministratore ha il diritto di chiedere il
pagamento al nuovo proprietario, lasciando che sia
questi a rivalersi con il venditore.
La cosa migliore perciò rimane farsi dare da chi ci vuol
vendere la casa tutta la documentazione relativa agli
ultimi due-tre anni, con i verbali di assemblea (dai
quali desumere se sono in programma spese di
manutenzione straordinaria) e le ricevute dei pagamenti
all’amministratore.C’è chi suggerisce di telefonare
all’amministratore per chiedergli tutte queste
informazioni.
In realtà, con la legge sulla privacy è un consiglio del
tutto inutile, perché l’amministratore di norma si
trincera dietro le esigenze di riservatezza per non
rispondere alle domande. D’altro canto una recente
sentenza della Cassazione ha stabilito che è illegittimo
dire agli altri condomini se un proprietario non paga le
spese. Se non si può dare questa informazione a chi
potrebbe essere chiamato a rispondere in solido (quando
un condomino non paga per la quota di spese gli altri
devono far fronte di tasca propria, salvo poi rivalersi)
figuriamoci se la si può dare a un estraneo. Altro è il
discorso se la reticenza proviene dal venditore.
E' comunque possibile far inserire nel compromesso e nel
rogito una clausola nella quale si dichiari
esplicitamente che tutte le spese condominiali, fino
alla data del rogito, restano comunque a carico del
venditore. Particolarmente se fin dal compromesso
vengono consegnate le chiavi è importante aggiungere
questa clausola; non è facile dimostrare, dato che si ha
già l'uso dell'appartamento, che non ci si intendeva
anche accollare le spese condominiali.
Molta attenzione va posta all’eventualità che il
condominio abbia in corso azioni giudiziarie. Anche se
ci si dissocia dalla lite (per farlo, si hanno trenta
giorni dopo il rogito) si può essere chiamati a
contribuire alle spese che gravassero sul condominio in
seguito alla sentenza.Infine, è necessario esaminare il
regolamento condominiale, facendosi chiarire se si
tratta di norme di tipo contrattuale o assembleare. Tra
i due termini corre una differenza fondamentale: le
disposizioni del regolamento contrattuale infatti si
possono modificare solo con l’unanimità dei condomini
mentre per i regolamenti assembleari è possibile la
modifica a semplice maggioranza. Una grande attenzione
va dedicata soprattutto a come vengono ripartite le
spese: se per esempio si vuol comprare una casa al primo
piano e il regolamento contrattuale stabilisse che le
spese dell’ascensore si suddividono per millesimi e non
per piano (norma palesemente iniqua ma legittima) non ci
si potrebbe fare proprio nulla, perché i condomini dei
piani alti non acconsentiranno mai alla modifica.
Un regolamento non si occupa solo di spese, ma
stabilisce anche norme comportamentali che possono,
almeno in teoria, limitare fortemente la libertà dei
singoli. Ad esempio ci può essere il divieto a tenere
animali. Se si ha un cane probabilmente è meglio
rinunciare a comprare. Infine, uno sguardo al fisco. Non
ci si deve preoccupare in linea di massima dei rapporti
del venditore con l’Erario, perché le responsabilità in
questo campo sono sempre come i biglietti del tram:
personali e non cedibili per cui se anche il venditore
ha evaso l’Ici per qualche anno saranno problemi suoi,
però sapere subito quale valore catastale ha l’immobile
è un’informazione importante per poter pianificare le
spese di acquisto e della successiva gestione.
L’unico caso (ma è un’ipotesi di scuola che ben di rado
si verifica nella prassi) in cui l’acquirente può essere
penalizzato d a un’evasione fiscale dell’acquirente
riguarda l’Invim. In questo caso, infatti, per l’Erario
scatta un privilegio sull’immobile e se il venditore non
paga (e per non farlo ha un solo modo: dare un assegno
scoperto al notaio) l’acquirente è costretto a saldare
lui il dovuto, per rivalersi poi sul venditore. |
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•
VERIFICARE IL PREZZO DI MERCATO |
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Abbiamo visitato una casa, ci piace, ci
convince, ma abbiamo (capita sempre) il sospetto che il
prezzo richiesto sia troppo alto. Come valutare se la
richiesta è in linea con i valori espressi dal mercato
prima di cominciare la trattativa?
Se si conosce un agente immobiliare di fiducia e se non
si è restii a mettere mano al portafogli per una perizia
si chiede di effettuare una seconda visita
all’appartamento assieme al professionista. Questo è un
comportamento assolutamente normale nel mondo
anglosassone, ma molto poco diffuso da noi (e si tratta
di un errore). Se non si vuole seguire questa strada
bisogna per forza di cose farsi un’idea personale dei
valori medi di immobili analoghi a quello visitato e
sulla base di questo effettuare la comparazione.
La prima fonte di informazione sono i
borsini pubblicati periodicamente da giornali e riviste
specializzati; i giornali però non fanno altro che
riprendere e sintetizzare i dati che vengono dagli
uffici studi di società, centri ricerca, associazioni di
categoria, enti pubblici (ad esempio le borse
immobiliari) e quindi può essere ancora più opportuno
rivolgersi alla fonte originaria. I listini delle
principali società immobiliari, ad esempio, sono
gratuiti e basta rivolgersi a una filiale per avere una
copia della più recente pubblicazione.
I listini però hanno un difetto
ineliminabile: presentano quotazioni medie, che spaziano
in una forbice minimo massimo molto ampia, e
suscettibile di ulteriore variazioni in presenza di
particolari condizioni. Quando un borsino dice che in
una certa zona le case ristrutturate costano da 4 a 6
milioni al metro e che, a seconda dell’edificio, i
valori possono variare ancora del 15% in realtà ottengo
l’informazione che una casa può valere da 3.400.000 a
6.900.000. Un po’ vago.
Per cui bisogna darsi da fare direttamente,
mettendo a confronto i prezzi cui sono offerti (e anche
questo comunque è un limite, perché il lavoro andrebbe
fatto sui prezzi a cui si concludono le trattative non a
quelli con cui si aprono) altri immobili in zona,
informandosi presso le agenzie. Internet e in
particolare Cercacase.it, con il suo ampio ventaglio di
offerta, consente di svolgere questo lavoro rapidamente
e senza muoversi dalla scrivania. |
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VALUTARE UNA CASA ANCORA IN COSTRUZIONE |
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Comprare un appartamento ancora in
costruzione presenta due vantaggi molto rilevanti. Il
primo è la possibilità di adattare l’alloggio alle
proprie esigenze. Il secondo è che le case nuove sono
fatte meglio di quelle degli scorsi decenni: sono
tagliate senza spreco di spazi, sono predisposte alle
nuove tecnologie, costa meno riscaldarle, per anni non
avranno bisogno di ristrutturazione.
Vi sono anche due controindicazioni altrettanto pesanti.
Il primo è che, soprattutto se si prenota a cantiere
appena aperto, una previsione sui tempi di consegna è
sempre aleatoria. Il secondo è che le somme versate fino
al rogito sono a rischio. Se il costruttore fallisce (e
il rischio è molto più forte rispetto a quando si compra
una casa usata) si entra nel novero dei creditori.
Insomma, chi compra compie un atto di fede nei confronti
del costruttore.
Parlando delle precauzioni da adoperare
nell’acquisto nel paragrafo precedente abbiamo
consigliato di adoperare molta prudenza. Ebbene, nel
caso di un acquisto in cantiere la cautela deve essere
ancora maggiore. |
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• LA SITUAZIONE DELL'IMMOBILE |
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Per costruire un qualsiasi immobile serve
la concessione edilizia; si tratta di un
attestato che certifica la rispondenza del
progetto al piano regolatore.
Nulla vieta di mettere in vendita una
costruzione per il quale si è ancora in
attesa di concessione o di annunciare la
realizzazione di un edificio per il quale si
è addirittura presentata una richiesta di
variante al piano regolatore; se però volete
un consiglio, lasciate che in questi casi ad
attendere sia il costruttore.
Un altro controllo che a voler essere
proprio scrupolosi andrebbe fatto è quello
sulla proprietà del terreno; il rischio che,
più o meno in buona fede, un costruttore
stia edificando su un’area non sua è
veramente limitato, ma se succedesse
sarebbero guai: una volta costruita la casa
sarebbe di proprietà del padrone del
terreno. |
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• IL PROMOTORE |
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Bisogna stare molto attenti a non fare
confusione; nella costruzione di una casa possono
intervenire due o tre distinti soggetti: il primo è chi
promuove l’iniziativa (e questi deve essere il
proprietario del terreno); il secondo è l’impresa
edilizia che provvede all’edificazione.
A volte può intervenire una terza società, che cura la
commercializzazione del progetto. Il soggetto di gran
lunga più importante è il primo; questi è, a tutti gli
effetti il costruttore e questi è la vostra controparte.
Certo bisogna fare un atto di fede nei suoi confronti,
ma anche la fede può essere cieca oppure aiutata dal
conforto della ragione. Non è difficile trovare notizie
sull’affidabilità di un promotore. Se è sulla piazza da
anni, se la sua società ha un capitale sociale
importante, se (ma questo è abbastanza difficile da
sapere) sta costruendo autofinanziandosi almeno in parte
è un conto; se invece si tratta di una società mai
sentita, magari una srl con capitale sociale di qualche
decina di milioni (il minimo è venti) è meglio
diffidare. |
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• IL CONTRATTO |
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Va letto con la massima attenzione,
prestando particolare cura a eventuali clausole di
revisione prezzi.
Cautela va usata anche se il costruttore adopera termini
troppo vaghi sui tempi di consegna. |
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• LA FORMULA DI PAGAMENTO |
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L’ideale sarebbe frazionare il più
possibile i pagamenti seguendo l’avanzamento dei lavori.
Diffidare di chi chiede versamenti troppo ravvicinati o
troppo alti ad inizio lavori e soprattutto di chi vuole
cambiali a garanzia. Riservarsi sempre una quota (almeno
il 10%) da versare a rogito effettuato (attenzione: non
alla semplice consegna della chiavi).
Alcuni costruttori, sull’esempio di quanto succede in
Francia dove questo comportamento è obbligatorio,
prestano garanzie (fideiussioni bancarie o assicurative)
sulle somme ricevute dall’acquirente prima del rogito.
E’ un comportamento del tutto facoltativo e che comporta
un costo per il costruttore, per cui si tratta di una
prassi lodevole ma ancora poco diffusa. |
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• IL CAPITOLATO DEI LAVORI |
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Molti immobiliaristi tendono a confondere
il capitolato con gli indumenti delle soubrettes: più
sono succinti, meglio è.
Altri invece adoperano la tecnica del “fumo negli
occhi”: pagine e pagine di parolone altisonanti e di
specchietti per allodole per scrivervi in un contratto
che vi daranno il videocitofono e la vasca con
idromassaggio, nascondendo tra le pieghe che le murature
saranno più o meno di carta velina.
Non bisognerebbe esitare a chiedere spiegazioni al
venditore su tutto quello che non si capisce (la
terminologia edilizia è un gergo e come tale è compreso
appieno solo dagli “iniziati”) , e, in caso di dubbio,
ricorrere alla consulenza di un esperto. |
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INDIRIZZO |
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- Fax 178.22.66.239
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